一、二手房买方谈判方案？

一、提前做好谈判准备工作，打探业主卖房动机。

买二手房的时候，购房者应该提前了解市场状况和业主的卖房动机。谈判前，向房产中介了解业主的卖房动机。在谈判现场见到业主时，在交流中确认业主卖房动机。

购房者对市场越了解，越能掌握想要购买地段房子的价格区间，容易识破业主的定价破绽；对卖方越了解，越能有针对性的砍价。例如业主急于出售房屋，购房者选择全款支付议价较为容易。

不能过于轻信卖方给出的低价诱惑，需要警惕房屋是否存在问题，例如：房屋有漏水等质量问题、房屋为凶宅、有其他重大缺陷等。

二、先通过中介确认好业主方的卖房诚意度。

确定业主是真心实意要卖房，否则不要和业主见面谈判。如果是那种无所谓卖不卖的人，谈判会很被动。

三、友善待人。

不要给人感觉你太傲慢，要友善待人，不管是对二手房业主，还是对中介公司的员工。

四、谈判前，就确定好角色扮演，谁来主谈，谁来辅助。

在谈判的时候，切忌带着一大堆人，人多嘴杂，感觉像是在吵架一样。闹哄哄的没有办法安静的沟通。一般只需要两个人就够了，并且有一个负责主谈，一个负责辅助。一个唱白脸，一个唱红脸。在谈判中间必要时，可以提出，两个人需要单独商量下。这样不容易出错。

五、准备定金以表示诚意。

购买二手房谈判时，如果你向业主表示，自己已经准备好定金，如果看中了房子就可以交付定金，并给他看自己的银行账户，甚至是给他看提着的一包现金的话，售房者则会相信你是真心要来购房的，且交易成功的可能性较大，

而不会认为你只是去试着谈谈，从而不会对你的态度敷衍，而是认真对待，这样在谈价钱时业主也更愿意做出让步。

二、二手房谈判技巧和策略买方？

首先需要了解到市场成交底价，其次需要挖掘房子的缺点以及房东卖房的紧迫性，制定谈价策略及目标，由中介先进行铺垫及试探，在大致了解卖方心理价位后，开始谈判，尽量表现出还有其它候选需要作比较的样子，这样容易达成谈判目标。

三、二手房买卖交易如何谈判？

首先，你要有套房子

从业近十年，之前不断有人问我“现在能不能买房”，但是从去年开始有人会问我“现在卖房合适不？”其实买房、卖房都应该是一个自负盈亏的事，虽是朋友，但更多是一个参谋角色，凭借自己的经验，告诉对方哪个板块值得去看看，什么项目性价比比较高，买卖中应该注意什么才能避免被套路。

周行是我最近认识的，她的兴趣之一就是做房地产投资，行事干净利索，买、卖都不犹豫，经验渐多，见识过很多买卖双方的坑。周行觉得，卖房这件事的复杂度不亚于买房，坑一样不少，特别是市场下行期和政策出台时。买家为了换房而卖房，没有赶上周期，交易进行一半买家违约的；赶上政策不得已解约又反复扯皮的……买卖众生相，各有苦衷，不如提前预防。

买房、卖房都是大事，有时候一句话就是好几万的价码。对于双方，经验性的意见永远比情绪性的案例更加有用。

周行是北京317新政的亲历者，在过去一年内先后买卖签约3次，在相对频繁的操作中，留心整理了卖家在交易中应该注意的事项，偏操作层面，给房主们参考。为什么没有写买房经验？因为街头巷尾的论调太多了，教人买房的都成大V拿出场费了。

下面是周行的卖房经验，躲坑秘籍。

当然，我们在讨论以下问题的前提是，您为自己的房子制定了相对合理的价格。如何制定相对合理的价格？

我认为需要遵循几个要点：

• 比照大行情找到相应价格区间：清楚当下是上行市场还是下行市场，上行市场卖家硬气，下行市场议价空间大

• 研究同小区在售房源的标价情况以及历史成交价：楼在小区中的位置、楼层位置、户型、装修，每一项都是打分项

• 充分考虑税费计算方式：是否满五唯一、是否满2、原值情况、在高网签和低网签的情况下分别是多少

在标价方面的核心是换位思考，即想象自己是买家，会花多少钱购买你的房子？总的购房成本是多少？当然，为了适应中国人的心理，适当增加一些空间给对方还价，这是老规矩。

在有了心理底价之后，遇到了中介推荐的意向买家，我们需要做哪些准备工作呢？

执售卖前：充分了解买家情况

“知己知彼，百战不殆”在二手房交易中是十分重要的环节，这可以让卖家对交易有个预先的风险判断和心理预期，我们需要通过中介，对买家的情况做以下调研，具体说来，主要分为以下几类

1、基本信息

1）年龄：年轻人在购房方面经验比较少，不会非常计较价格；中年人、老年人比较计较一些细节，在谈判时候会费些心力（此处没有贬义，也是因为他们社会经验丰富）

2）职业：收入情况、单位性质，这会影响对方的贷款资质，提前和中介打探，有备无患。什么样的是优质单位？如事业单位、国企、公务员、500强在银行这里就是优质客户

3）购房资质：中介嘴上会保证“没有问题”，这个口说无凭，在合同签署中，也有这么一个条款。但是，此处强调的是，如果对方因为购房资质等，会出现批贷周期长、利率上浮等问题

2、买房动机

1）刚需：首付一般3成，有组合贷款倾向，还款能力与其职业收入水平相匹配

2）换房：对于周期要求较高，需了解对方是否已卖掉了自己的房子，在上行市场谈判空间小，下行市场对方手持现金，还是有很强的议价能力，但是尤其需要注意时效问题，勿轻易承诺

3）投资：对于周期要求低，手头有多个选择，对市场有一定调研，很可能是杀价最狠的一群人

3、心理价位

最讲技巧的是这一部分，如何了解对方的心理价位？听中介报价是不靠谱的，因为在这个交易中，中介是偏向买家的，甚至有的时候中介会说自己有全款买家，轻易要到你的心理底价。

那么我们如何推测对方的心理价位呢？

1）先看出价

中介第一次报价一定低于买家的心理价位，听到这个价格后不要着急反驳，你只要说“还是太低了，我给的是底价”就行，一般中介会想要将报价的零头杀掉，以显示其价值。你咬定底价已到（实际价格你可以再让一些），观察对方反应，同时有几个可以使用的话术：对方如果全款可谈，对方如果诚意可谈。

2）再看首付比例

如果对方首付比例比较高，一般情况下我们会给到更多的议价空间，但是你不要主动说这个底价，要等待对方出价，只有在这个过程中，你可以了解他的心理价位。

那么要全款很好理解，为什么能要高首付就高首付呢？因为这部分钱是可以提前拿出来的，部分城市资金监管找担保公司可以提前拿款，目前政策监管较严，实际操作需要咨询中介。

需要特别说明的是，如果你需要用对方的首付款解抵押，一定要和中介提前说明，需要做个担保手续，然后用对方的钱去解压，有些客户是不愿意帮助房主解小贷公司抵押的，有的时候就卡在那么几万块钱上。

3）最后谈付款方式

主要分为全款和贷款两种，贷款又分为商贷、组合贷、公积金贷。

全商贷，一般是最快的，但是目前银行额度趋紧，周期较长，可以找银行做贷款业务的朋友咨询近期的放款周期；

组合贷，指的是使用市公积金、省公积金、国管公积金等方式加上部分商贷方式贷款，一般被认为是很慢的方式，但是在不同城市具体情况也不同，比如北京的公积金放款速度极快，在317之后有的朋友5个工作日就收到通知，而在南京，卖家经常拒绝组合贷，理由就是公积金速度太慢，多达2-3个月之久。

全公积金贷，这种只有像北京公积金可贷120万的城市比较常见，毕竟现在房子已经很贵了。

这里需要额外说明的是，如果卖家是为了用这笔钱换房，那么我建议你在下行市场先卖后买，拿到钱或者确定到款周期再订房；上行市场先买再卖，防止你的上家违约，尤其是在北京这种“一周一个涨停板”的城市，周期务必谨慎。最保险的方式是，使用提前放款业务，这一块咨询中介介绍的担保公司，不同的价位速度不同，我就不细说了，粉丝可以在后台留言咨询。

4）其他要求

交房时间，对方如果要求提前交房（尾款到之前都是提前交房），可以用提前交房的租金来做计算，一般不议价，笔者自己的房子精装修并没有出租，因此提前给到对方，买家也没有再还价，但是在附加协议中还是增加了违约赔偿租金的条款，防止扯皮，总的来说，大家彼此认可和谅解是最重要的。

家具，不可拆卸的家具默认是包含在房价总款里的，其余电器和大件家具都是议价筹码，不过话说回来，有些家具的拆卸搬运都是有成本的，不如用作人情赠送给对方。

结合以上几点，了解对方最看重哪一项，尝试用不同的组合方案进行谈判，其中对于房主来说，最有价值的议价模块是提前交房，房主可以借此探到对方的心理价位。

谈判期：学会这几招不会被套路

在卖房这件事上，我们都是从小白开始的，但是如果能够遵循以下几个要点，也是可以避免被套路的。对于卖家来说，最重要的是“钱”和“时间“，具体来说：

1、净得or包税，无论怎么变，心理底价不变

经常有中介问，净得是多少，那么给个包税价可以吗？实际上这是无用功，或者是一种试探的话，一般我们建议净得价，因为后期的税费容易出现扯皮问题，包税价可以计算出一个比净得更高的费用，这样就保证了你的心理底价。

2、钱永远很难在理想时间到账，所以要越快越好

1）宜短不宜长

所有的时间，中介都会以最迟的节点来计算，但是在执行细节上，你要力争最快的点。怎么理解？举例，可以周五去签约的，就不要拖到周一，可以一天办完的，就不要分作两天。

2）充分计算节假

长的节假日需要充分计算在周期中，签约如果是9月的房主就会发现，由于加了一个国庆就会比自己想象中要多花很多时间，因为所有的时间是按照“工作日”来计算的。

3）做提前放款业务

见上文，使用面签后30个工作日放款，手续费虽然高，但是等待时间的利息基本能覆盖成本，赶时间的房主可以采用这个方式

3、正常交房和提前交房，都要避免纠纷

一般的交房时间是尾款到账后，买家会预留一部分定金，在水电和户口确认后打给卖家，交房的时候，中介会到场比照和确认每一项，双方签字。

如果主张提前交房，由于房租和可能的售卖机会都是成本，所以务必在附加协议里标注，如果交易失败，买家从交房日起按照**元/天支付房租，并且承担违约责任（总房款的20%），用以约束对方。如果真的遇上了合约失败，对方又不肯搬出去给你卖房，最起码能保障你的法律权利。

4、别大意！家里几样家具是默认不给带走的

空调、油烟机、灶具、热水器等这些是默认不给带走的，很多房主没有聊清楚，稀里糊涂签了字，到头来也拿不回来，这里要和中介一项一项签字确认，而不能含含糊糊，如果我说你还可以拿走你的窗帘你信吗？

交易期：合同注意事项

交易合同一式三份，上面的学问可不少，要是打起官司，你也就这么一份文书了，专业的经纪人会比照内容一项项和双方确认，我们应该留心这几个点：

1、定金不能少（定金+贷款+尾款=净得价）

在现在的交易中，定金从2万到20万比比皆是，那么为什么我们主张收取更高的定金？因为在中国目前的状态下，如果你和对方发生了纠纷，打起官司来耗个半年，等判决下来了，执行又是个问题，因此只有定金才是“落袋为安”，不要小看这笔钱，如果交易中止，你的房子根据定金数量下浮，卖出去速度也更快，这项权益千万不要大意。

2、每一个周期的最晚时间节点

如上文所说，每一个周期的最晚时间节点，在签字前，双方坐下来，让中介对照日历一个一个给你过，不断调整，直到达到预期。除此之外，能够用一趟办成的事情都放在一次见面中完成，毕竟时间和交通都是成本，尤其是异地卖房。

3、留意新政策违约款项

在今年出现了大量因为政策的违约事件后，中介普遍在合同中增加了条款，大意是出现了政策变更导致交易无法进行的时候，双方无责解约，卖家可以留心你的合约中是否覆盖了这一项。

一般来说，买卖房屋，周期宜短不宜长，“夜长梦多”，尤其在政策多变的情况下，防止有各类纠纷，造成经济损失

四、法律谈判与商业谈判政治谈判的异同？

法律谈判与商业谈判，政治谈判主要的区别是，法律谈判必须严格遵守法律条文，没有妥协余地。

五、二手房中介谈判技巧如何守价，议价，杀价？

第一招：不要表露对物业有好感，让对手不知道你的意图，无法争取主动。

第二招：告知对方已看中其他物业并付定金，看对手是否愿意开出更有吸引力的价格。

第三招：告知对方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金。

第四招：告知对方已购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方法上再优惠些。

第五招：不停地找物业的缺点，要求降价。

第六招：告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题；或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。

第七招：告知准备一次性付款，要求最优惠的价。

第八招：带着5000元，说只要售价合适就马上决定购买。

第九招：如果实在谈不下去，不防抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户。

第十招：与...全部

六、硬式谈判，软式谈判和原则式谈判的区别？

　　以往，人们通常将谈判划分为软式谈判和硬式谈判两种风格。其中，软式谈判又称为友好型谈判，谈判者可以为达成协议而让步，尽量避免冲突，总是希望通过谈判签订一个皆大欢喜的协议，或者至少能够签订一个满足彼此基本利益的协议而不至于空手而归。硬式谈判又称为立场型谈判，谈判者将谈判看做一场意志力的竞争，认为在这种竞争中，立场越强硬的一方最后获得的收益也会越多。硬式风格的谈判者往往更多地关注如何维护自身的立场、抬高和加强自己的地位，总是处心积虑地要压倒对方。

　　根据荣格"费舍尔的观点，这两种谈判风格都是错误的，正确的应该是所谓的原则式谈判风格。与软式谈判相比，原则式谈判也注意与对方保持良好的关系，但是并不像软式谈判那样只强调双方的关系而忽视利益的公平。与硬式谈判相比，原则式谈判主张注重调和双方的利益，而不是在立场上纠缠不清。因此，原则式谈判既不是软式谈判，也不是硬式谈判，介于两者之间。根据原则式谈判的思路，费舍尔对谈判过程的关键要素重新进行了诠释，并提出处理这些问题的基本原则。例如：

　　⑴ 人：谈判者要将谈判过程人的因素与谈判的具体问题区别开。

　　⑵ 利益：谈判者应关注双方实质性的利益，而不是表面的立场。

　　⑶ 方案：为了共同的利益，谈判者要努力创造各种可供选择的解决方案。

　　⑷ 标准：如果遇到利益冲突，谈判者应该采用客观标准来衡量彼此的利益范围。

　　原则式谈判是一种既注重理性又注重感情，既关心利益也关心关系的谈判风格，在谈判活动中的应用范围很广泛。实践证明，这种谈判风格达成的协议，在履行过程中比较顺利，毁约、索赔的情况也比较少。当然，原则式谈判也有其应用范围。首先，它要求谈判双方能够仔细地在冲突性立场的背后努力寻求共同的利益；其次，谈判双方处于平等的地位，没有咄咄逼人的优势，也没有软弱无力的退让

七、谈判心理？

谈判的两个科学心态关于心态,你首先记住一句话:没有非成交不可的谈说起谈判,人们经常会提到一个词,双赢,但是我发现这个词很容易让人产生错觉比如,觉得只要是谈判过程很愉快、一团和气、相谈甚欢,就是双赢;或者有时候会自我安慰说,为了建立长期合作关系,这次我让一点步,长远来看我们是双赢的。

但是我想提醒你:过于融洽的谈判,往往会失去价值创造的机会;而如果你想用短期的利益来换取长期的关系,往往换来的不是好关系,而是不平等的关系。

请记住我在第一讲里说的,谈判是为了实现“我要“的所以,双贏是结果,不是目的。

没有非成交不可的谈判,如果一场谈判你觉得必须出结果,那一开始就输了。因为这意味着你没有别的选择,无论对方说什么条件,你都得答应。

谈判的时候,一定要有离开桌子的底气和准备。这也就是为什么,很多谈判高手,他们在谈判前就会评估,谈判对象离开谈判桌的可能性。如果对方的替代方案越少,那么,他们给出的报价就会越苛刻。

还有一些人,谈判过程中,特别容易被对方影响。谈判中的同理心确实很重要,它能帮你换位思考,理解对方的诉求,但同理心太强的人,又很容易被对方“带节奏"。

你可能觉得,谈判又要合作和沟通,又要为自己争利益,好像很矛盾,其实你只需要把握一条原则就好,那就是“对事不对人。“

不管谈判中出现怎样的不一致,那都是你们暂时无法满足对方的诉求而已,不是对方太贪婪,也不是你自己太过分。这样去想问题,你的立场和情绪,就都不会失控当然,有时候在压力和强度很大的谈判面前,单单强调心态是不够的。所以这里我还给你两个建议

1方面,当你明显感到自己心态有点崩的时候,主动喊停,清理一下思路,调整一下情绪,而不要意气用事。没有任何人规定谈判期间不许休息。和你打扑克下棋是一样的,不要打负气牌.

另一方面,如果你观察到对方情绪失控,那么,你也可以主动喊停,先帮他整理下情绪,否则继续下去对双方都是不利的。

心理战应对:谈判中的“积极防御”摆好心态可以以不变应万变。但你还是有必要知道一些谈判中的心理战技巧,不是为了去用它们,而是为了识破、有效地应对。我把它叫做谈判中的“积极防御下面,我介绍5种我观察到的、人们最常用的谈判心理战术。听起来可能有点多,但不要有压力,只要你懂了,应对起来也不难。

第一个叫“虚张声势"。

比如,谈判之前,故意把你晾在会议室外面等一个小时;谈判的时候,对方西装革履,

八、谈判动词？

【软硬不吃】：指与对方谈判或处理问题时态度很强硬，什么方法均不能使其改变态度。

【讨价还价】：买卖东西，卖主要价高，买主给价低，双方要反复争议。也比喻在进行谈判时反复争议，或接受任务时讲条件。

【言语道断】：原为佛家语，指意义深奥微妙，无法用言辞表达。后指不能通过交谈、谈判的方法解决问题。

【言语路绝】：犹言言语道断。指不能通过交谈、谈判的方法解决问题。

【要价还价】：买卖东西，卖主要价高，买主给价低，双方要反复争议。也比喻在进行谈判时反复争议，或接受任务时讲条件。

【折冲口舌之间】：在辩论、争吵中进行外交谈判。

【折冲尊俎】：原指诸侯国会盟的宴席上制胜对方。后泛指进行外交谈判。

【折冲樽俎】：指不用武力而在酒宴谈判中制敌取胜。

【俎樽折冲】：指在会盟的席上或外交谈判中制胜对方。

【尊俎折冲】：比喻在宴席谈判中制胜对方。

【樽俎折冲】：指不以武力而在宴席交谈中制胜敌人。后泛指外交谈判活动。折冲，使敌人战车后撤，指击退敌军。

九、谈判礼仪？

在商务礼仪中最基本的理念是尊重为本，善于表达，形式规范。

　　一、服饰礼仪

　　总的要求是朴素大方和整洁，不要求服装多么华丽，但一定给人舒适，深沉和活力的感觉，要特别注意选择适合自己的服装；

　　二、谈吐礼仪

　　在一定意义上，商务谈判即是交谈的过程，所以在该过程中恰当和礼貌的交谈能使谈判更加顺利，有效的进行。

　　三、迎送礼仪

　　迎送礼仪也是商务谈判中一项基本的礼仪，要确定好迎送的规格，准确掌握来宾抵离的时间，做好接待工作。

　　四、会谈礼仪

　　会谈礼仪是商务谈判中的一项重要活动。其中有很多重要的细节，例如要确定好会议室的不知情况，注意室内的湿度；要注意客人开始礼貌迎接；要合理安排双方的主次位置；还有拍照留念是要按主宾次序合理安排。

　　五、其他礼仪细节

　　其他礼仪细节包括宴请礼仪，馈赠礼仪和日常礼仪要根据来客的情况，身份注意细节，合理安排。

十、谈判类型？

第一类是政治军事谈判。比如，两国政府之间为边界问题而进行的谈判，美国与原苏联之间关于限制战略核武器而进行的谈判，几个国家就对另一个新成立的政府采取何种立场、态度而进行的谈判。诸如此类，都属于政治军事谈判，这类谈判大都涉及外交事务。

第二类是经济文化谈判。比如，关于粮食、石油等物质生活资料出口与进口的谈判，引进人才或输出人力资源的谈判，关于科学技术转让的谈判，国家之间、机构之间进行人才交流的谈判，合资办学的谈判，等等。这些谈判有的可能在国际范围进行，有的可能在一个国家的内部进行。

此外，还有公共事业及公民事务谈判，等等。显然，作为一种谈判活动，它决不是孤立存在的，而是相互联系、相互制约的整体，只是在特定的条件下，侧重点、着眼点有所不同罢了。